매매계약서만 잘 챙겨도 세금 절약

동아일보
동아일보2019-05-28 10:43:11
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우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장
A 씨는 약 30년 전에 산 지방의 땅을 팔기 위해 부동산중개업소에 내놨다. 최근 적절한 가격에 사겠다는 사람이 나타났다. 계약 서류를 챙기던 A 씨는 매입 당시 서류가 사라진 것을 알고 깜짝 놀랐다. 몇 번 이사를 다니면서 분실한 것 같았다. 급하게 알아보니 등기권리증은 확인서면으로 대체할 수 있고 등본은 다시 떼면 된다고 한다. 그런데 매매계약서도 없어져 당시에 구입한 가격을 알 방법이 없었다. 구입가격을 알아야 양도소득세를 낼 텐데 이럴 때 세금은 어떻게 계산하는 걸까.

부동산 양도세는 양도차익에 대해 부과되는 세금이다. 양도차익은 양도가액(판 금액)에서 취득가액(산 금액)을 빼서 계산한다. 오래전에 산 부동산의 취득가액은 정확히 알기 어려운 경우가 많다. 특히 실거래가 신고제가 시행된 2006년 전에 취득한 부동산의 매매계약서를 잃어버렸다면 더욱 그렇다.



취득가액이 불분명한 경우 취득 전후 3개월 내 해당 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매 사례가 있다면 그 금액을 취득가액으로 본다. 해당 사례가 없는 경우 취득 전후 3개월 내 해당 재산에 대해 두 개 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있다면 그 금액을 쓴다. 둘 다 없으면 기준시가에 의해 환산한 금액을 취득가액으로 본다.

매매사례가액이나 감정가액은 항상 존재하지는 않기 때문에 주로 기준시가에 의한 환산금액이 쓰인다. 양도가액을 양도 당시 기준시가와 취득 당시 기준시가의 비율로 환산한 금액이 취득가액이 되는 것이다. 예를 들어 양도가액이 10억 원, 양도 당시 기준시가 5억 원, 취득 당시 기준시가 1억 원이었다면 기준시가 비율 20%(1억 원/5억 원)에 의해 취득가액은 2억 원(10억 원×20%)으로 본다. 따라서 양도차익은 8억 원(양도가액 10억 원―취득환산가액 2억 원)이 된다.

취득가액 외에 투입된 경비가 있으면 필요경비로 공제돼 양도차익을 줄일 수 있다. 하지만 취득 시의 실거래가를 알 수 없어 기준시가로 환산한 경우 실제로 지출한 경비가 있어도 인정받을 수 없다. 그 대신 취득 당시 기준시가의 일정 비율만큼만 경비로 인정해준다. 토지·주택 및 건물은 취득 시 기준시가의 3%(미등기는 0.3%), 지상권·전세권·등기된 부동산임차권은 7%(미등기는 1%) 등이다.


지역에 따라 다르지만 오래전 취득한 부동산의 경우 취득 시의 기준시가는 그 당시의 실제 가격과 차이가 크다. 즉 양도 시의 기준시가보다 현저하게 낮을 가능성이 높다. 계약서 등으로 실거래가를 입증할 수 없으면 양도세가 더 많아질 수 있다.

예를 들어 20년 전 4억 원을 주고 토지를 산 B 씨가 10억 원에 토지를 판다고 가정하자. 양도 당시 기준시가는 5억 원, 취득 당시 기준시가는 1억 원이다. 양도세 기본세율이 과세되는 토지로 필요경비는 고려하지 않는다. B 씨가 계약서를 갖고 있다면 내야 할 양도세와 지방소득세는 총 1억5576만 원이지만 계약서를 분실했다면 2억1862만5000원을 내야 한다. 계약서 유무의 차이로 세금이 6286만5000원 늘어날 수 있는 것이다.

부동산과 관련된 서류는 모두 중요하지만 계약서나 계좌이체명세 등이 등기권리증보다 더 중요하다. 계약서는 반드시 사본을 따로 보관하고 스캔해서 파일로 PC나 웹하드 등에 저장하는 것이 좋다. 서류만 잘 챙겨도 세금을 아낄 수 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장